Cos’è e quando si applica?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale agevolato che può essere scelto da chi concede in locazione un immobile abitativo. È stata introdotta nel 2011 con l’obiettivo di semplificare la tassazione dei redditi da locazione e, in molti casi, ridurre il carico fiscale per il proprietario.
In pratica, la cedolare secca consente di pagare un’imposta fissa sul canone di locazione, cioè sull’affitto incassato, al posto della normale tassazione IRPEF. L’IRPEF è l’imposta sul reddito delle persone fisiche e funziona con aliquote progressive dal 23% al 43%: più alto è il reddito complessivo, più alta può essere la tassazione. La cedolare secca, invece, prevede aliquote fisse.
La cedolare secca è una “imposta sostitutiva”, perché sostituisce l’IRPEF sul reddito da locazione, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo normalmente dovute sul contratto di affitto.
Chi può scegliere la cedolare secca?
La cedolare secca può essere scelta solo dalle persone fisiche con riguardo a fabbricati abitativi al di fuori di un’attività d’impresa o professionale. Non si applica per contratti di sublocazione o per immobili situati all’estero.
L’immobile deve essere destinato ad uso abitativo, quindi ad esempio un appartamento o una casa. Possono rientrare anche le pertinenze, come garage, cantine o posti auto, se collegate all’abitazione locata.
La cedolare secca non si applica agli immobili strumentali, come uffici, negozi o capannoni, e non riguarda le locazioni effettuate nell’ambito di un’attività commerciale.
Quali sono le aliquote?
Le aliquote principali della cedolare secca sono diverse a seconda del tipo di contratto:
21% contratti di locazione abitativa ordinari ad esempio i contratti a canone libero (4+4)
10% contratti a canone concordato (3+2 anni) con attestazione di conformità nei seguenti casi:
- abitazioni in comuni ad alta densità abitativa, in capoluoghi di provincia
- abitazioni in comuni colpiti da calamità naturali
- contratti transitori in comuni agevolati (1-18 mesi)
- contratti per studenti universitari (6 – 36 mesi)
Si rammenta che il contratto concordato è un accordo su base territoriale in cui canone di locazione non viene stabilito liberamente dalle parti, ma deve rispettare determinati parametri definiti da accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
26% contratti di locazione breve cioè non superiore a 30 giorni. In questo caso, l’aliquota può essere ridotta al 21% per una unità immobiliare scelta dal contribuente.
Quali adempimenti sono necessari?
La scelta della cedolare secca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Di norma, ciò avviene al momento della registrazione del contratto di locazione, utilizzando il modello RLI entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza del contratto, se precedente. Nel caso di locazioni brevi la comunicazione viene fatta direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Un aspetto importante da conoscere è che, scegliendo la cedolare secca, il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone di locazione. Questo vale anche per l’adeguamento ISTAT/ASTAT legato all’inflazione. Tale rinuncia deve essere comunicata all’inquilino con raccomandata AR o PEC, salvo che sia già indicata chiaramente nel contratto.
L’imposta dovuta si versa con le normali scadenze previste per le imposte sui redditi, quindi tramite saldo e acconti.
L’opzione non è vincolante per tutta la durata del contratto ma può essere revocata o comunicata ex novo ogni anno.
Conviene scegliere la cedolare secca?
La convenienza dipende dalla situazione particolare del proprietario: dal suo reddito complessivo, dall’aliquota applicabile (ordinaria o ridotta) e dalla presenza di oneri detraibili (p.e. spese di ristrutturazione) o deducibili (p.e. contributi previdenziali o fondi pensione).
Per questo motivo è sempre opportuno valutare caso per caso se scegliere questo regime oppure mantenere la tassazione ordinaria.