Il sistema tavolare, chiamato anche “libro fondiario”, è un sistema di
pubblicità immobiliare. Serve a rendere pubbliche e verificabili le
informazioni giuridiche relative agli immobili.
In altre parole, permette di sapere chi è il proprietario di un terreno o
di un fabbricato e se su quell’immobile esistono diritti, vincoli o pesi, come
ipoteche, servitù, usufrutti o pignoramenti.
Non va confuso con il Catasto. Il Catasto descrive soprattutto l’immobile
dal punto di vista tecnico e fiscale, ad esempio superficie, rendita, categoria
catastale o particelle. Il Libro fondiario, invece, indica principalmente la
situazione giuridica dell’immobile.
Dove si applica
Il sistema tavolare è in vigore soprattutto nei territori che storicamente
appartenevano all’ordinamento austro-ungarico, tra cui le province di Bolzano,
Trento, Trieste e Gorizia, oltre ad alcuni comuni di altre province.
Nel resto d’Italia si applica il sistema ordinario dei registri
immobiliari, basato sulla trascrizione degli atti.
La differenza rispetto al sistema italiano classico
La differenza principale riguarda il momento in cui il diritto diventa
pienamente efficace.
Nel sistema ordinario italiano, in linea generale, la proprietà passa con
il consenso delle parti espresso nel contratto, ad esempio nel rogito notarile.
La trascrizione nei registri immobiliari serve soprattutto a rendere l’atto
opponibile ai terzi, cioè a farlo valere anche nei confronti di altre persone.
Se qualcosa non è trascritto nei registri immobiliari, non significa quindi automaticamente
che non esista.
Nel sistema tavolare, invece, l’iscrizione nel Libro fondiario ha un ruolo
più forte. Nel caso di diritti reali immobiliari ciò che rileva giuridicamente
verso i terzi e, per gli atti tra vivi, anche ai fini dell’acquisto del
diritto, è quanto risulta dal libro fondiario. Un contratto non è sufficiente per
acquistare un diritto perché è solo con l’iscrizione nel libro fondiario che il
diritto stesso si costituisce.
Come funziona
Il Libro fondiario è organizzato per immobili, non solo per persone. È
costituito da un libro maestro che rappresenta la parte principale e dalla
cosiddetta “collezione dei documenti” ovvero dalla raccolta degli atti sui
quali si è fondato ed ha trovato origine il diritto intavolato.
Ogni immobile o gruppo di immobili è collegato a una partita tavolare.
La partita tavolare contiene normalmente tre sezioni:
-
il foglio A (foglio di consistenza), con la descrizione dell’immobile e relative
porzioni materiali, delle particelle fondiarie ed edificiali, i frazionamenti,
variazioni di superficie, scorpori di particelle, incorporazioni. Nel foglio A
vengono iscritti anche i diritti a “favore” come per esempio servitù e oneri
reali.
-
il foglio B (foglio della proprietà), con l’indicazione del proprietario e delle
limitazioni legate alla sua persona (p.e. interdizione)
-
il foglio C (foglio degli aggravi), con eventuali pesi, vincoli e diritti di
terzi, come ipoteche, usufrutti o servitù
Le modifiche vengono iscritte sulla base di un titolo idoneo, ad esempio un
atto notarile, una sentenza o un altro provvedimento previsto dalla legge.
Fanno parte del libro fondiario anche:
- Planimetria
- Giornale tavolare
- Registro reale con indicazione della consistenza e indicazione della partita tavolare delle particelle fondiarie ed edificiali
- Schedario proprietari
- Schedario dei creditori
- Fascicolo (faldone digitale di ogni singola pratica edilizia/giudiziaria)
Cosa si può vedere
Attraverso una visura tavolare si possono verificare, ad esempio:
- chi risulta proprietario dell’immobile
- con quale titolo è stato acquistato
- se esistono ipoteche o pignoramenti
- se vi sono servitù, usufrutti o altri diritti reali
- se l’immobile è diviso in porzioni materiali
- eventuali vincoli o annotazioni rilevanti
- i dati storici o esistenti in un determinato momento
Perché è utile
Il sistema tavolare offre un quadro chiaro e ordinato della situazione
giuridica dell’immobile. È particolarmente utile per verificare la titolarità
di un bene prima di acquistare un immobile o concedere un finanziamento.