Il sistema tavolare, chiamato anche “libro fondiario”, è un sistema di pubblicità immobiliare. Serve a rendere pubbliche e verificabili le informazioni giuridiche relative agli immobili.
In altre parole, permette di sapere chi è il proprietario di un terreno o di un fabbricato e se su quell’immobile esistono diritti, vincoli o pesi, come ipoteche, servitù, usufrutti o pignoramenti.
Non va confuso con il Catasto. Il Catasto descrive soprattutto l’immobile dal punto di vista tecnico e fiscale, ad esempio superficie, rendita, categoria catastale o particelle. Il Libro fondiario, invece, indica principalmente la situazione giuridica dell’immobile.
Il sistema tavolare è in vigore soprattutto nei territori che storicamente appartenevano all’ordinamento austro-ungarico, tra cui le province di Bolzano, Trento, Trieste e Gorizia, oltre ad alcuni comuni di altre province.
Nel resto d’Italia si applica il sistema ordinario dei registri immobiliari, basato sulla trascrizione degli atti.
La differenza principale riguarda il momento in cui il diritto diventa pienamente efficace.
Nel sistema ordinario italiano, in linea generale, la proprietà passa con il consenso delle parti espresso nel contratto, ad esempio nel rogito notarile. La trascrizione nei registri immobiliari serve soprattutto a rendere l’atto opponibile ai terzi, cioè a farlo valere anche nei confronti di altre persone. Se qualcosa non è trascritto nei registri immobiliari, non significa quindi automaticamente che non esista.
Nel sistema tavolare, invece, l’iscrizione nel Libro fondiario ha un ruolo più forte. Nel caso di diritti reali immobiliari ciò che rileva giuridicamente verso i terzi e, per gli atti tra vivi, anche ai fini dell’acquisto del diritto, è quanto risulta dal libro fondiario. Un contratto non è sufficiente per acquistare un diritto perché è solo con l’iscrizione nel libro fondiario che il diritto stesso si costituisce.
Il Libro fondiario è organizzato per immobili, non solo per persone. È costituito da un libro maestro che rappresenta la parte principale e dalla cosiddetta “collezione dei documenti” ovvero dalla raccolta degli atti sui quali si è fondato ed ha trovato origine il diritto intavolato.
Ogni immobile o gruppo di immobili è collegato a una partita tavolare.
La partita tavolare contiene normalmente tre sezioni:
Le modifiche vengono iscritte sulla base di un titolo idoneo, ad esempio un atto notarile, una sentenza o un altro provvedimento previsto dalla legge.
Fanno parte del libro fondiario anche:
Attraverso una visura tavolare si possono verificare, ad esempio:
Il sistema tavolare offre un quadro chiaro e ordinato della situazione giuridica dell’immobile. È particolarmente utile per verificare la titolarità di un bene prima di acquistare un immobile o concedere un finanziamento.