Das nackte Eigentum (nuda proprietà) bezeichnet das Eigentumsrecht an einer Sache, bei der die Nutzungsmöglichkeit aufgrund eines bestehenden Fruchtgenusses (usufrutto) bei einer anderen Person liegt.
Der nackte Eigentümer ist somit rechtlicher Eigentümer einer Immobilie, kann diese während der Dauer des Fruchtgenusses jedoch nicht vollständig nutzen. Mit dem Erlöschen des Fruchtgenusses vereinigen sich Eigentum und Nutzungsrecht wieder und der nackte Eigentümer wird zum uneingeschränkten Eigentümer (piena proprietà).
In Italien wird das nackte Eigentum insbesondere bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie, Schenkungen, Vermögensnachfolge und Immobilienverkäufen genutzt.
Was bedeutet nacktes Eigentum?
Beim nackten Eigentum werden Eigentum und Nutzungsmöglichkeit einer Immobilie voneinander getrennt.
Der nackte Eigentümer (nudo proprietario) bleibt Eigentümer der Immobilie, während der Fruchtnießer (usufruttuario) das Recht hat, die Immobilie zu nutzen und daraus wirtschaftliche Vorteile zu ziehen.
Der nackte Eigentümer kann grundsätzlich über sein Eigentumsrecht verfügen, beispielsweise die Immobilie verkaufen. Der bestehende Fruchtgenuss bleibt jedoch bestehen und muss vom Erwerber berücksichtigt werden.
Nacktes Eigentum bei Schenkungen und Immobilienübertragungen
Eine häufige Anwendung findet das nackte Eigentum bei vorweggenommenen Vermögensübertragungen.
Beispiel:
Ein Elternteil überträgt eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf das Kind und behält sich gleichzeitig den Fruchtgenuss vor.
Die Folge:
- Das Kind erhält das nackte Eigentum an der Immobilie.
- Das Elternteil kann die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten.
- Nach Erlöschen des Fruchtgenusses erhält das Kind automatisch die volle Eigentümerstellung.
Dadurch kann Vermögen frühzeitig übertragen werden, während die Nutzungsmöglichkeit weiterhin gesichert bleibt.
Rechte und Pflichten des nackten Eigentümers
Der nackte Eigentümer besitzt das Eigentumsrecht, hat während des bestehenden Fruchtgenusses jedoch nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten.
Zu seinen wesentlichen Rechten gehören:
- Eigentümer der Immobilie zu sein;
- über das Eigentumsrecht grundsätzlich verfügen zu können;
- nach Erlöschen des Fruchtgenusses die vollständige Nutzung zu erhalten.
Außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen, welche die Substanz der Immobilie betreffen, fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des nackten Eigentümers. Die laufenden Kosten der Nutzung trägt hingegen grundsätzlich der Fruchtnießer.
Dauer und Eintragung
Das nackte Eigentum besteht grundsätzlich dauerhaft. Die Einschränkung der Nutzung endet erst mit dem Erlöschen des Fruchtgenusses, beispielsweise durch den Tod des Fruchtnießers bei einem lebenslangen Fruchtgenuss.
Da es sich um ein dingliches Recht an einer Immobilie handelt, wird das nackte Eigentum durch notarielle Urkunde übertragen und im Grundbuch eingetragen.
Steuerliche Aspekte
Das nackte Eigentum ist insbesondere bei Schenkungen und Übertragungen von Immobilien steuerlich relevant.
Bei einer Übertragung mit bestehendem oder vorbehaltenem Fruchtgenuss werden das nackte Eigentum und der Fruchtgenuss getrennt bewertet. Die Bewertung erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und berücksichtigt insbesondere das Alter des Fruchtnießers.
Die konkrete Gestaltung kann Auswirkungen auf verschiedene Steuerbereiche haben und sollte daher immer anhand der individuellen Situation geprüft werden.
Fazit
Das nackte Eigentum (nuda proprietà) ermöglicht die Übertragung einer Immobilie, während die Nutzung weiterhin bei einer anderen Person verbleibt.
Es wird insbesondere bei innerfamiliären Vermögensübertragungen und der Nachfolgeplanung eingesetzt, um Eigentum frühzeitig weiterzugeben und gleichzeitig bestehende Nutzungsrechte abzusichern.