Das Grundbuchsystem, auch
„Grundbuch“ genannt, ist ein öffentliches Register für Immobilien. Es dient
dazu, rechtliche Informationen zu Immobilien öffentlich zugänglich und
überprüfbar zu machen.
Mit anderen Worten: Es ermöglicht
zu erfahren, wer der Eigentümer eines Grundstücks oder eines Gebäudes ist und
ob an dieser Immobilie Rechte, Beschränkungen oder Belastungen bestehen, wie
zum Beispiel Hypotheken, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss oder Pfändungen.
Es darf nicht mit dem Kataster
verwechselt werden. Der Kataster beschreibt die Immobilie vor allem aus
technischer und steuerlicher Sicht, zum Beispiel Fläche, Ertrag, Katasterklasse
oder Parzellen. Das Grundbuch hingegen gibt hauptsächlich Auskunft über die
rechtliche Situation der Immobilie.
Räumlicher Geltungsbereich
Das Grundbuchsystem gilt vor
allem in den Gebieten, die historisch zur österreichisch-ungarischen
Rechtsordnung gehörten, darunter die Provinzen Bozen, Trient, Triest und Görz
sowie einige Gemeinden anderer Provinzen.
Im restlichen Italien gilt das
gewöhnliche System der Grundbücher, das auf der Eintragung von Urkunden
basiert.
Der Unterschied zum klassischen italienischen System
Der Hauptunterschied betrifft den
Zeitpunkt, zu dem das Recht voll wirksam wird.
Im italienischen ordentlichen
System geht das Eigentum im Allgemeinen mit der im Vertrag, zum Beispiel in der
notariellen Urkunde, zum Ausdruck gebrachten Zustimmung der Parteien über. Die
Eintragung in die Grundbücher dient vor allem dazu, die Urkunde Dritten
gegenüber wirksam zu machen, also auch gegenüber anderen Personen geltend zu
machen. Wenn etwas nicht in den Grundbüchern eingetragen ist, bedeutet das also
nicht automatisch, dass es nicht existiert.
Im Grundbuchsystem hingegen
spielt die Eintragung im Grundbuch eine wichtigere Rolle. Bei dinglichen
Rechten an Immobilien ist das, was gegenüber Dritten rechtlich maßgeblich ist –
und bei Rechtsgeschäften unter Lebenden auch für den Erwerb des Rechts –, das,
was im Grundbuch vermerkt ist. Ein Vertrag reicht nicht aus, um ein Recht zu
erwerben, denn erst durch die Eintragung im Grundbuch entsteht das Recht
selbst.
Aufbau und Funktionsweise
Das Grundbuch ist nach Immobilien
gegliedert, nicht nur nach Personen. Es besteht aus einem Hauptbuch, das den
Hauptteil darstellt, und der sogenannten „Urkundensammlung“, also der Sammlung
der Urkunden, auf denen das im Grundbuch eingetragene Recht beruht und seinen
Ursprung hat.
Jede Immobilie oder Gruppe von
Immobilien ist mit einem Grundbuchauszug verknüpft.
Der Grundbucheintrag enthält
normalerweise drei Abschnitte:
-
Blatt A (Bestandsblatt) mit der Beschreibung
der Immobilie und ihrer materiellen Bestandteile, der Grundstücks- und
Bauparzellen, der Aufteilungen, Flächenänderungen, Parzellentrennungen und
Zusammenlegungen. Im Blatt A werden auch Rechte „zugunsten“ eingetragen, wie
zum Beispiel Dienstbarkeiten und dingliche Belastungen
-
Blatt B (Eigentumsblatt) mit der Angabe des
Eigentümers und der mit seiner Person verbundenen Einschränkungen (z. B.
Entmündigung)
-
Blatt C (Belastungsblatt) mit eventuellen
Belastungen, Auflagen und Rechten Dritter, wie Hypotheken, Fruchtgenuss oder
Dienstbarkeiten
Änderungen werden auf der
Grundlage eines geeigneten Titels eingetragen, zum Beispiel einer notariellen
Urkunde, eines Urteils oder einer anderen gesetzlich vorgesehenen Maßnahme.
Zum Grundbuch gehören außerdem:
- Lagepläne
- Tagebuch
- Realregister mit Angabe der Größe und der Grundbuchnummer der Grundstücke und Baugrundstücke
- Eigentümerverzeichnis
- Gläubigerverzeichnis
- Faszikel (digitaler Ordner für jedes einzelne Bau- oder Gerichtsverfahren)
Was im Grundbuch ersichtlich ist
Mit einem Grundbuchauszug kannst
du zum Beispiel überprüfen:
- wer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist
- auf welcher Rechtsgrundlage sie erworben wurde
- ob Hypotheken oder Pfändungen bestehen
- ob Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, oder andere dingliche Rechte bestehen
- ob die Immobilie in materielle Anteile aufgeteilt ist
- etwaige Auflagen oder relevante Vermerke
- die historischen oder zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehenden Daten
Warum das Grundbuch nützlich ist
Das Grundbuchsystem bietet einen
klaren und übersichtlichen Überblick über die Rechtslage der Immobilie. Es ist
besonders nützlich, um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie zu überprüfen,
bevor man sie kauft oder einen Kredit gewährt.