La nuda proprietà indica il diritto di proprietà su un bene, nel quale la possibilità di utilizzo è attribuita a un’altra persona a causa dell’esistenza di un usufrutto.
Il nudo proprietario è quindi il proprietario giuridico di un immobile, ma durante la durata dell’usufrutto non può utilizzarlo pienamente. Con l’estinzione dell’usufrutto, la proprietà e il diritto di utilizzo si riuniscono nuovamente e il nudo proprietario diventa proprietario pieno (piena proprietà).
In Italia, la nuda proprietà viene utilizzata in particolare nei trasferimenti immobiliari all’interno della famiglia, nelle donazioni, nella successione patrimoniale e nelle vendite immobiliari.
Con la nuda proprietà, la proprietà e la possibilità di utilizzo di un immobile vengono separate l’una dall’altra.
Il nudo proprietario rimane proprietario dell’immobile, mentre l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne vantaggi economici.
Il nudo proprietario può in linea di principio disporre del proprio diritto di proprietà, ad esempio vendendo l’immobile. Tuttavia, l’usufrutto esistente rimane valido e deve essere considerato dall’acquirente.
Una frequente applicazione della nuda proprietà riguarda i trasferimenti patrimoniali anticipati.
Esempio:
Ungenitore trasferisce un immobile al figlio già durante la propria vita e, allo stesso tempo, si riserva l’usufrutto.
La conseguenza:
In questo modo, il patrimonio può essere trasferito anticipatamente, mentre la possibilità di utilizzo rimane comunque garantita.
Il nudo proprietario possiede il diritto di proprietà, ma durante la presenza dell’usufrutto dispone solamente di possibilità di utilizzo limitate.
Tra i suoi principali diritti rientrano:
Gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano la struttura dell’immobile rientrano, in linea di principio, nell’ambito di responsabilità del nudo proprietario. I costi correnti legati all’utilizzo sono invece generalmente sostenuti dall’usufruttuario.
La nuda proprietà esiste, in linea di principio, in modo permanente. La limitazione dell’utilizzo termina solamente con l’estinzione dell’usufrutto, ad esempio con la morte dell’usufruttuario nel caso di un usufrutto vitalizio.
Poiché si tratta di un diritto reale su un immobile, la nuda proprietà viene trasferita mediante atto notarile e iscritta nel registro fondiario.
La nuda proprietà è particolarmente rilevante dal punto di vista fiscale in caso di donazioni e trasferimenti di immobili.
In caso di trasferimento con usufrutto già esistente o riservato, la nuda proprietà e l’usufrutto vengono valutati separatamente. La valutazione viene effettuata secondo le disposizioni previste dalla legge e considera in particolare l’età dell’usufruttuario.
La specifica struttura scelta può avere effetti su diversi ambiti fiscali e dovrebbe pertanto essere sempre verificata sulla base della situazione individuale.
La nuda proprietà consente il trasferimento di un immobile, mentre il diritto di utilizzo rimane presso un’altra persona.
Viene utilizzata in particolare nei trasferimenti patrimoniali all’interno della famiglia e nella pianificazione successoria, per trasferire anticipatamente la proprietà e allo stesso tempo garantire i diritti di utilizzo già esistenti.