Chi costruisce, ristruttura o acquista un immobile in Italia si trova di fronte a diverse aliquote IVA e norme speciali. La normativa italiana in materia di IVA prevede fondamentalmente aliquote del 22%, 10%, 5% e 4%. Nel settore edile sono rilevanti soprattutto il 4% e il 10%, mentre l'aliquota del 5% non ha alcuna rilevanza nella pratica. L'aliquota standard del 22% si applica sempre quando non si applicano agevolazioni o norme speciali. A seconda del tipo di edificio, dei lavori eseguiti e del committente, può essere applicata anche il meccanismo del reverse charge (inversione contabile).
Acquisto di un appartamento
In questo caso occorre innanzitutto distinguere tra “
prima casa” e “
abitazione principale”. La prima casa è il primo appartamento acquistato, mentre l’abitazione principale è quella effettivamente utilizzata in modo prevalente.
Agevolazione "prima casa" (IVA al 4%)
In caso di acquisto di una prima casa, a determinate condizioni è possibile usufruire dell'agevolazione “prima casa”. In questo caso si applica l'aliquota IVA del 4%.
Requisiti:
- Nello stesso comune l'acquirente non deve possedere, né da solo né insieme al coniuge, un'abitazione, né avere diritti (usufrutto, uso o abitazione) su un immobile ad uso abitatvio.
- L'acquirente non deve aver già acquistato un’altro appartamento sul territorio nazionale usufruendo dell'agevolazione "prima casa".
- L'immobile deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente ha già la residenza o la stabilirà entro 18 mesi dall'acquisto. In alternativa, è sufficiente che l'acquirente vi lavori. La residenza non deve tuttavia trovarsi necessariamente nell'appartamento beneficiario stesso.
Eccezione:
L'agevolazione può essere utilizzata nuovamente se l'immobile precedentemente beneficiario viene venduto entro due anni.
Importante:
- La prima casa acquistata con l'agevolazione non deve necessariamente coincidere con residenza principale effettivamente abitata.
- L'agevolazione non si applica agli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Senza agevolazione
Se non è possibile applicare l'agevolazione, si applica di norma l'aliquota IVA del 10%.
Lavori di costruzione e ristrutturazione ("lavoro di recupero")
Per i lavori di costruzione e ristrutturazione, ai fini dell'IVA sono determinanti sia il
tipo di lavoro che il
tipo di edificio. Il diritto edilizio italiano distingue quattro categorie:
- manutenzione ordinaria: ad es. lavori di tinteggiatura, piccole riparazioni, sostituzione di pavimenti
- manutenzione straordinaria: ad es. rinnovo di impianti, bagni, finestre o porte, senza modificare radicalmente l'edificio
- risanamento / restauro conservativo: interventi di conservazione e rinnovo, anche con interventi sulle strutture portanti
- ristrutturazione edilizia: interventi completi fino a trasformazioni profonde o demolizione e ricostruzione.
Per gli edifici residenziali "recuperati", a tutti i tipi di lavori citati si applica l'aliquota IVA agevolata del 10%, indipendentemente dal fatto che si tratti di una prima casa o di una abitazione principale.
Per gli immobili ad uso commerciale (ad es. officine, uffici, capannoni o magazzini), l'aliquota ridotta del 10% si applica invece solo di risanamento e riorganizzazione edilizia. Per la manutenzione ordinaria e straordinaria si applica l'aliquota normale del 22%.
Regola speciale per i “beni significativi”
Particolarmente rilevante nella pratica è la normativa relativa ai cosiddetti "beni significativi", tra cui rientrano, tra l'altro:
- Ascensori e montacarichi
- Finestre e porte
- Caldaie
- Videocitofoni
- Impianti di climatizzazione
- Impianti sanitari e rubinetteria
- Sistemi di sicurezza
Se questi vengono forniti e installati nell'ambito di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria su edifici residenziali, l'aliquota IVA del 10% non si applica all'intero importo della fattura. L'agevolazione si applica solo fino al valore della prestazione lavorativa e delle altre componenti non significative. La parte eccedente del bene significativo è soggetta all'aliquota normale del 22%.
Esempio:
- Fattura totale: 10.000 euro
- di cui beni di valore, ad esempio finestre: 6.000 euro
- altre prestazioni, compresa la manodopera: 4.000 euro
In questo caso si applica:
- IVA al 10% sull'intero importo di 4.000 euro delle altre prestazioni,
- IVA al 10% in aggiunta sui 4.000 euro del bene di valore,
- IVA al 22% sui restanti 2.000 euro del bene di rilievo.
Reverse charge (inversione contabile) nel settore edile
Nel settore edile si applica spesso la procedura di reverse charge. In questi casi la fattura viene emessa senza IVA. Il presupposto è che il committente sia
soggetto IVA. La disciplina è regolata dall’art. 17, comma 6, del DPR 633/72.
Reverse charge per i subappaltatori nel settore edile
Per le prestazioni nel settore edile, come ad esempio lavori di muratura, installazioni e intonacatura, fornite da un subappaltatore, ai sensi dell'art. 17, comma 6, lettera a) del DPR 633/72, la fattura viene emessa senza IVA all'appaltatore principale.
Reverse charge per lavori di finitura e installazione in edilizia e lavori di demolizione
Per diverse prestazioni nel settore edile e nei lavori accessori è stata introdotta la procedura di inversione contabile ai sensi dell'art. 17, comma 6, lettera a-ter) del DPR 633/72. Essa si applica non solo ai subappaltatori, ma anche alle imprese incaricate direttamente dal committente.
Tra i servizi in questione relativi agli edifici figurano, ad esempio:
- impianti elettrici
- Impianti idraulici e di riscaldamento
- Installazione di ascensori
- Lavori di intonacatura
- Lavori di tinteggiatura
- Rivestimenti per pavimenti e pareti
- Installazione di finestre e porte
È fondamentale che si tratti di un servizio prestato su un edificio. In caso di semplici forniture di beni con posa in opera accessorio, se ai fini IVA prevalente la cessione del bene e non il servizio, il reverse charge non trova applicazione.
Quale inversione contabile ha la precedenza?
Una prestazione può rientrare sia nel reverse charge per i subappaltatori di cui alla lettera a), sia in quello di cui alla lettera a-ter). In tali casi, la lettera a-ter ha in linea di principio la precedenza.